Depuis 2004, l’ACTEP a confié au GRECAM, une note annuelle de conjoncture sur l’immobilier d’entreprise. Plus qu’un diagnostic, cet outil est un moyen d’analyse et d’anticipation des réactions des marchés. Il met en évidence pour le territoire de l’Est parisien le marché des bureaux, des locaux mixtes et des ateliers PME-PMI et leurs environnements concurrentiels.

L’Est parisien : une offre tertiaire renouvelée, des stocks au plus bas

Depuis 3 ans, le marché des bureaux franciliens est favorable, l’ACTEP voit donc son offre neuve se renouveler plus activement depuis le début de l’année 2007 ; la pression de la demande de bureaux neufs a en effet tari le stock disponible, réduit à 1 500 m2 à peine à fin juin. Cela explique le léger ralentissement observé dans les commercialisations entre juin 2006 et juin 2007 (123 500 m2 placés contre 160 000 m2 au cours des 12 mois précédents), sans remettre en cause la dynamique amorcée dès 2005.

Le marché des bureaux de l’ACTEP : une offre neuve insuffisante, un report vers la seconde main

L’élan donné par la relance de l’offre neuve se confirme, et si l’on n’atteint pas le niveau de transactions de l’an passé, c’est que l’offre neuve ne s’est pas renouvelée assez rapidement. Le stock vacant de première main est, en effet, aujourd’hui tombé à 1 500 m² seulement, contre près de 20 000 m2 en juillet 2006. Or, c’est bien la demande en bureaux neufs qui avait tiré les commercialisations vers le haut entre juin 2005 et juin 2006 (75 % des surfaces placées). Le report de la demande vers la seconde main, depuis mi-2006 (plus de 60 000 m2 commercialisés contre environ 40 000 m2 au cours des 12 mois précédents, n’a pas suffi à compenser complètement le manque d’offre neuve. Mais cela a permis au stock de seconde main de se réduire de 15 % ; il s’établit à 63 500 m2. Il s’agit d’une tendance générale sur l’ensemble de la petite couronne. Il est cependant vraisemblable que la dynamique des commercialisations de bureaux neufs retrouvera un meilleur niveau dans les 2 années à venir. En effet, 104 000 m2 de bureaux sont aujourd’hui en chantier, dont 80 % encore disponibles dans un contexte régional de relance de l’offre neuve, principalement en petite couronne.

L’ACTEP dans son environnement concurrentiel : un territoire attractif, une compétitivité certaine

Les deux faits marquants de ces 12 derniers mois sont, d’une part, le tarissement des disponibilités, y compris en chantier, dans Paris Sud- Ouest, d’autre part, la croissance significative des disponibilités en chantier dans le secteur de Plaine-Commune. L’épuisement du stock de Paris Sud-Ouest s’explique par plusieurs transactions d’envergure dans des bureaux de seconde main (notamment les 20 000 m2 pris par Natixis dans la ZAC Bercy) et par l’absence d’offre neuve en chantier (les prochains lancements étant attendus en 2008, et surtout en 2009, avec les 20 000 m2 du lot T8 dans la ZAC Paris Rive Gauche). D’autre part, la bonne tenue des commercialisations du secteur Plaine-Commune a incité les promoteurs à relancer significativement l’offre neuve : Spallis (36 000 m2 réalisés par Bouygues Immobilier), Portes de France (24 000 m2 par Capital&Continental) ou encore Parc des Portes de Paris (17 000 m2 par Icade EMGP). Avec des niveaux de loyers très comparables à ceux de l’offre neuve proposée sur le territoire de l’ACTEP (entre 220 et 300 e/m2/an en fonction de la qualité de l’emplacement, proximité de Paris et des dessertes notamment), il s’agira donc d’une concurrence directe sur le créneau, en croissance, de l’offre neuve et bon marché de la proche périphérie parisienne. La demande de locaux neufs à loyers attractifs reste cependant soutenue par les besoins issus des regroupements et extensions que connaissent de nombreux groupes et services publics.

Ateliers PME-PMI et locaux mixtes : un marché restreint

Le marché des locaux d’activités d’Ile-de-France est aujourd’hui en pleine mutation. D’une part, le marché de la logistique est de plus en plus consommateur de surfaces, et se reporte progressivement au delà des limites de l’Ile-de- France (développement d’importants parcs logistiques dans l’Eure et l’Oise notamment). D’autre part, le parc de locaux PME/PMI doit se reconvertir pour faire face à l’évolution des besoins nés de la tertiarisation de l’économie. On assiste ainsi au développement d’une offre neuve, aussi bien en Petite Couronne (Seine-Saint Denis notamment) qu’en Grande Couronne (Lisses, Val d’Europe…). Sur le territoire de l’ACTEP, le Parc des Guillaumes (Caprim), desservi directement par l’A3 et l’A86 connaît cependant une commercialisation assez lente : la première tranche (environ 10 000 m2, livrés en 2005) offre encore 1 444 m2 à la location, proposés à 120 e/m2/an (dans le haut de la fourchette du marché). La deuxième tranche (10 000 m2 également), en chantier, livrable fin 2007, est entièrement disponible. Une troisième tranche devrait encore voir le jour. Le parc des Guillaumes subit notamment la concurrence de Stains où Sebail vend à utilisateur, par lots de 600 à 1 000m2, des locaux non aménagés à 740 e/m2. Quant au marché des locaux mixtes, il demeure limité par le manque d’offre. Le stock vacant est tombé à moins de 15 000 m2, suite à des commercialisations en légère hausse, mais aussi à la disparition de certains produits (ex : transformation en logements et bureaux).